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農地を転用して活用しよう

企業法務

2014/03

佐藤寿康

3回目のコラムを発信させていただきます。
今回のテーマは、ずばり、農地を転用して活用しようというものです。

かつて、農地法は、「その耕作者みずからが所有することを最も適切であると認めて、…もつて耕作者の地位の安定と農業生産力の増進とを図ることを目的とする。」と定めていました(旧第1条)。
しかし、平成21年にこれが改正され、「耕作者自らによる農地の所有が果たしてきている重要な役割も踏まえつつ、…農地を効率的に利用する耕作者による地域との調和に配慮し」と、効率的な利用を促進する考え方に改められました(現行第1条)。

この改正は、建前としては、決して積極的な農地の転用を促進するものではありません。しかし、農地法の目的の中に農地の効率的な利用も含められたことから、少なくとも遊休農地や耕作放棄地については、その転用の途を探っても差支えないでしょう。

しかしながら、農地を転用するといっても、実際に有効に利用できなくなったときは、すぐに手をひけるように、また手を引いても痛手が少ないような方策をとりたいところです。したがいまして、農地を地主から購入するのか、それとも貸借するのか、どちらの方が望ましいのかという点は考えなければなりません。

たとえば、宅地化してマンションを建築して分譲しようというのであればその農地を購入するのが一般でしょう(定期借地権を設定する例もあります)。
それに対し、転用してその上に建物を建てて店舗や工場として利用したり、自ら太陽光発電設備を設置したりすることを考える際には、土地を購入するよりは貸借しておくのが良い場合もあると存じます。

また、農地を他の用途に転用するためには、都市計画法上の開発許可や知事または農林水産大臣の許可を取るなどの必要な手続があります。したがいまして、農地を他の用途に転用する目的で購入したり貸借したりしようとする際には、事前にこれらの許可が取れる見込みかどうかを十分に調査する必要があることはもちろんですが、万一これらの必要な許可が取れなかったことに備えて、地主との間で、必要な許可が取れなかったときには売買契約や賃貸借契約は当然に解除になり、損害賠償請求権は発生しないといった約束をしておくことが望まれます。

4月に開催予定のセミナーでは、農地の転用に必要な手続を概説させていただいた後、購入するのが望ましいケースや、貸借することも選択肢に入るケースにつき、お話させていただく予定です。

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