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所有するビルにテナントが入っているが、老朽化していることから、同ビルを収去した上で新たなビルを建設したい。テナントとの間では普通賃貸借契約を締結しているが、同契約を解約して退去してほしい。どうしたらよいか。

同ビルの老朽化が賃貸借契約の解約理由となるか。

交渉により、明渡期限を明確に定めた上で、同期限までの間の賃料を減額することを条件に、テナントとの間で同ビルを明け渡してもらう旨の合意に達する。

普通賃貸借契約においては法定更新という制度があり、賃貸借期間の定めがあっても正当な事由がない限りは、賃貸人から解約することを申し出ることはできません。「正当な事由」があるか否かの判断は種々の諸要素が総合考慮されて行われますが、「建物の老朽化による改築のため」という理由はそれだけで解約が認められるのは困難なことが多いです。

本件において、賃料減額という条件を交渉で付したのもそのような配慮に基づくものでありますが、交渉による早期解決を図ることができました。

相談者が建物を新たに購入し、葬祭業を営んでいたところ、当該建物が葬祭業を営む基準に適合していないことを理由に、自治体から建物の除却命令を出す予定である旨通告を受けた。

相談者は不動産の売主や仲介業者に対し、葬祭業を営む旨伝えていたものの、基準に適合しない旨の説明は一切受けていなかったことから、不動産の売主及び仲介業者に対し、その損害の賠償を請求することができないか相談を受ける。

不動産買主が建物の除却命令を受けるに至った場合、不動産売主及び仲介業者にその損害賠償を請求することができるか。

不動産売主及び仲介業者と交渉した結果、相談者に対し、その場で５００万円が賠償金として支払われ、解決。

除却命令は、建物そのものの収去を命ずるものであり、本件のように、その建物で事業を経営している場合にはその損害は極めて甚大なものとなります。この場合に損害賠償の相手方として考えられるのは、不動産売主及び仲介業者です。具体的には、不動産売主に対しては、売主としての担保責任の追及、仲介業者に対しては、説明義務違反に基づく責任追及が考えられます。

本件においても、不動産売主及び仲介業者に対し、それぞれ責任追及した結果、仲介業者が全ての責任を負うとの合意に達し、５００万円を現金一括で相談者に支払わせることができました。

土地の賃貸借契約の期間満了を理由に土地の明渡し訴訟を提起された。同賃貸借契約では、期間満了時に土地を買い取ることになっていたが土地の価格について賃貸人と折り合いが合わない。

賃貸借契約の解除の当否及び土地の買取りにあたっての土地の売買価格

交渉に賃貸人が提示していた売買価格から相当額減額の上、土地の売買を内容とする訴訟上の和解成立

本件は、賃貸借契約の終了を理由とする土地の明渡請求ではあったが実質は土地の売買契約の交渉であった。また、売買契約が成立しない場合、転借人との転貸借契約の帰趨にも影響があることから、売買契約を成立させなければいけなかった。

売買価格については土地の鑑定を行うまでに至ったが、最終的に、互いに譲歩のうえ売買契約を成立させることができ、現状の転貸借契約も継続できたことから、互いに利益となる解決となった。

建設会社がその本店所在地付近の土地に複数の戸建て住宅を建て、いわゆる建売の形態で売却した。その後、余った敷地の一部を利用して、同建設会社の顧客及び同社従業員の子息を対象とする保育施設を設けた。

その結果、上記建売住宅の購入者に当たる近隣住民の一部から、保育施設が建設されることは約束違反である、騒音により不快な住環境を強いられるため金銭賠償せよ、との要望を受けるに至った。どうしたらよいか。

① 建売時に近隣に保育施設を設けないとの約束がなされたか。
② 保育施設建設により近隣住民の住環境に違法な程度の悪影響が生じるか。

相手方の要求の大部分を拒否

①の点に関しては、クライアントから事実関係を聴取した結果、建売時に近隣に保育施設を設けないとの約束の存在は確認できず、常識的に考えても自己所有地の使途を大きく制約するような約束をしているとは考えられませんでした。

②の点に関しても、本件での保育施設は、３重の防音処置が講じられた特殊な構造を採用していることから、法律上の賠償責任が生じるような事態に陥ることは想定し難く、そもそもまだ工事段階で実際に保育施設の運営は開始されていないため、賠償問題など生じようがない状況でした。

こうした検討により、相手方に対してはその要求を拒否する旨を伝え、他方で、保育施設の工事段階で相手方宅に損傷が生じていないかを確認する土地家屋調査士の調査費用のみをクライアントの側にご負担いただきました。