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顧問チャット活用実例

賃借テナントの退去要求に関するご相談

投稿日:2024/01/25
更新日:2024/01/25
chatwork

気軽に弁護士に相談できる「顧問チャット」でいただいた
興味深い内容をご紹介いたします。

vol.49

 弊社は、事業の一環として古民家を賃借して飲食店を営んでおります。
 先日、賃貸人より、「次回更新日(半年後)に到来する更新期間満了日をもって賃貸借契約を終了する。契約の更新は行わないため、当該満了日をもって退去して欲しい。」との通知を受けました。どうやら賃貸人は、自らこの古民家に住みたくなったようです。
 当店の賃貸借契約は、通常の賃貸借であり、定期建物賃貸借ではありません。
 事業は順調です。古民家ですので仮に退去した場合、代わりの物件はなかなか見つかりません。当店としては退去したくないのですが、賃貸人の要求に従わなければならないのでしょうか。立退料の話は出ていません。

X社様

X社様

 原則的に従う必要はないと思われます。
 貴社のその賃貸借契約には借地借家法が適用されます。同法28条には、貸主が更新を拒絶するためには「正当の事由」を要すると規定されています。この正当事由は、賃貸人・賃借人双方がその建物を必要とする事情、賃貸借に関する従前の経過、利用状況や現況、立退料の有無や額を考慮して法的に判断されますが、学説上では、特に賃借人の側の必要性を重視すべきとされています。
 貴社は、店舗経営のために古民家を賃借されています。店舗経営は事業が安定して継続できる限りかなりの長期間に渡ることが想定されるものであり、賃貸人の側もそのことを容認した上で契約に及んでいると評価できます。また、本件の賃貸目的物は「古民家」であり通常の不動産物件に照らして建物自体の特殊性が高く、他の不動産による代替性が乏しいという点も賃借人側の必要性を強力に支持します。一方、賃貸人の必要性は自己居住目的です。自己居住は、賃貸人自身の生活に直接繋がるため、売却目的・投資目的などの収益活動目的と比べて必要性が高いと判断されます。
 しかし、自己居住目的は、例えば近隣の住宅物件を賃借すること等の方法で容易に代替することが可能です。賃貸人としては、借家ではなく自らが所有するその古民家自体に住みたいという願望が強いのかもしれませんが、そうした賃貸人個人の嗜好は、継続的な賃貸借関係を見込んで当該物件で店舗を営む賃借人の必要性に比べれば重要性の乏しいものと言わざるを得ません。
 以上の理由により、本件において更新拒絶に正当事由が認められる可能性は極めて低いと言えます。法的には立ち退く必要はありませんが、まだ立退料の話が出ていないのであれば、賃貸人に対して立退料の支払い意思や額を確認した後に検討して回答されるのでも良いかと思います。

 

回答した弁護士

弁護士永渕 友也

 今回は、賃借テナントの退去要求に関するご相談をいただき、ご回答を差し上げました。
 顧問チャットは、ネット環境さえあれば、いつでも、どこでもやり取り可能なツールです。チャットワークの活用により、顧問弁護士をより身近に感じていただき、弊所のサービスが皆様のビジネスの加速に貢献できましたら幸いです。

顧問先様の声

顧問チャットをご活用くださっている顧問先様から、サービスへのご意見をいただきました。

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    顧問先様の声
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