不動産売買契約について

売主、買主及び売買の対象となる不動産を規定します。

以下のような項目を規定します。

不動産の売買の場合には、その代金が高額となることが多いため、手付を交付することがあります。

もっとも、手付が解約手付なのか、それとも違約手付などの趣旨を含むかで当事者間の認識に齟齬が生じる場合があります。そのため、契約書の中で手付の趣旨を明示することも重要となります。

所有権は、原則として、契約締結と同時に買主に移転します。そのため、所有権の移転時期について契約書に記載しない場合、契約締結と同時に目的物が買主の所有になってしまいます。しかし、売主は、買主が売買代金の全額を支払わない場合には、その回収リスクを負うことになります。

したがって、所有権の移転時期についても契約書で明示する必要があります。

売買契約が成立した後には、不動産登記の記載も変更する必要があります。

登記の移転手続きを行わないでいると売主が公租公課の請求を受けるなどの不利益が生じます。そのため、所有権移転登記手続をおこなう期限を定めることが必要となります。また、その費用についても争いがないよう明示することが望ましいといえます。

購入する不動産に抵当権等の担保権が設定されている場合、買主は不動産を購入したのにもかかわらず、同不動産を失うリスクが存在します。そのため、契約書において、売主に担保権等を抹消することを義務づけることが重要となります。

土地を購入した後、隣地地主と境界について争いになることもあります。そのため、契約締結後、所有権移転の前に、隣地地主立ち合いの上で、境界を明示して、境界に関する紛争の予防を図ることも必要となります。

原則として、不動産を引き渡した後に隠れた瑕疵が発見された場合には、売主は民法の規定に従い、買主に対して瑕疵担保責任を負うことになります。もっとも、瑕疵担保責任は当事者間の合意により、変更することが可能です。そのため、瑕疵担保責任の責任の範囲や期間について、当事者間で特約を定めることも選択肢の一つと言えます。

また、改正民法（２０２０年４月１日施行）においては、契約の内容に適合しない場合に瑕疵担保責任を売主が負うことになりますので、契約の目的に関する規定も明確に契約書に記載することがより重要となってきます。

売買契約締結後、不動産の引渡しまでに当該不動産が不可抗力により滅失又は毀損する場合もないとはいえません。そのため、このような場合に備えて、売買代金の支払等をどうするかを定めておくことが必要となります。

不動産を所有すると、その所有者は、固定資産税や都市計画税の負担を強いられます。そして、これらの納税義務者は、毎年１月１日時点の各市町村に備え付けらえた固定資産税課税台帳をもとに決定されます。そのため、同日以降所有権が移転した場合に、所有者と公租公課の支払義務者に齟齬が生じることがあります。そこで、当事者間で、公租公課の負担を買主がいつから負担するかについて、契約書で明確化することが重要となります。