解決事例

【15】交渉により建物の賃貸借契約を解約し、低額な立退料で建物を退去してもらうことに成功した事例

2019/07/13

相談分野

不動産問題

業種

不動産業

1. 相談内容

所有するビルにテナントが入っているが、老朽化していることから、同ビルを収去した上で新たなビルを建設したい。テナントとの間では普通賃貸借契約を締結しているが、同契約を解約して退去してほしい。どうしたらよいか。
なお、相手方は店舗としてテナントに入っており、壁に取り外し不可能な鏡を設置するなど、完全な原状回復が困難な状況であった。

2. 争点

同ビルの老朽化が賃貸借契約の解約理由となるか。
立退料が必要な場合、いくらが妥当か。

3. 解決内容

交渉により、合意書を取り交わしてから1週間以内に明渡しを受けることができた。また、立退料についても最小限の支払いに抑えることができた。

4. 弁護士の所感

本件では、交渉により極めて早期に明渡しを完了させることができ、かつ立退料の支払いも最小限に抑える内容で解決できたことが非常に大きいです。
特に、建物の老朽化があっても、それが入居者の安全性に問題がある程度にまで至っていない場合には、それだけで明渡請求が認められる正当事由とはならないのが実情です。その場合には立退料をお支払いすることで解決することが考えられますが、その金額は非常に高額に上ることが多いです。
もっとも、入居者が原状回復できないような態様で入居していた場合には、その費用請求をすることで立退料を減額させる一要素とすることは可能です。本件もそのような交渉を経て、早期解決を図ることができました。