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不動産売買契約について

不動産売買契約について

1. 不動産売買契約について

不動産売買契約について

不動産売買は、典型的な契約の一つであり、売主が目的物の所有権を買主に移転し、買主がこれに対して代金を支払うことを内容とする契約です。

不動産の売買では、その代金が高額になることが多いため、代金の金額や支払方法について契約書において明確化することが必要となります。また、土地については、隣地の境界に争いが生じることもあるため、これを予防するための条項も必要となります。さらに、売主の瑕疵担保責任についても、同責任を負うか否か及びその期間等を明確化することが望ましいといえます。

その他にも、公租公課等の負担など不動産特有の問題が存在します。このような基本的な視点を踏まえて、一般的な不動産売買契約は、以下のような構成になります。

2. 一般的な不動産売買契約の構成

2-1. 前文

売主、買主及び売買の対象となる不動産を規定します。

2-2. 不動産売買の概要

以下のような項目を規定します。

  • 売買の目的物

    通常は、不動産登記に記載してある事項を記載し、不動産を特定します。

  • 売買代金

    売買契約において、売買代金は重要な事項ですので、両当事者で金額に対する認識に齟齬が生じないよう注意する必要があります。また、売買代金を決定するにあたって、土地や建物の面積が重要となりますので、その実測面積と登記簿記載面積のどちらを基準とするかも記載するのが望ましいといえます。

  • 支払方法

    不動産売買の場合、その代金が高額となることから、分割で支払うという合意をする場合も少なくありません。そのため、分割とする場合には、支払時期についても契約書に明示することが必要となります。

2-3. 手付金

手付金

不動産の売買の場合には、その代金が高額となることが多いため、手付を交付することがあります。

もっとも、手付が解約手付なのか、それとも違約手付などの趣旨を含むかで当事者間の認識に齟齬が生じる場合があります。そのため、契約書の中で手付の趣旨を明示することも重要となります。

2-4. 所有権の移転

所有権は、原則として、契約締結と同時に買主に移転します。そのため、所有権の移転時期について契約書に記載しない場合、契約締結と同時に目的物が買主の所有になってしまいます。しかし、売主は、買主が売買代金の全額を支払わない場合には、その回収リスクを負うことになります。

したがって、所有権の移転時期についても契約書で明示する必要があります。

2-5. 所有権移転登記手続について

所有権移転登記手続について

売買契約が成立した後には、不動産登記の記載も変更する必要があります。

登記の移転手続きを行わないでいると売主が公租公課の請求を受けるなどの不利益が生じます。そのため、所有権移転登記手続をおこなう期限を定めることが必要となります。また、その費用についても争いがないよう明示することが望ましいといえます。

2-6. 担保権等の抹消について

購入する不動産に抵当権等の担保権が設定されている場合、買主は不動産を購入したのにもかかわらず、同不動産を失うリスクが存在します。そのため、契約書において、売主に担保権等を抹消することを義務づけることが重要となります。

2-7. 境界の明示

境界の明示

土地を購入した後、隣地地主と境界について争いになることもあります。そのため、契約締結後、所有権移転の前に、隣地地主立ち合いの上で、境界を明示して、境界に関する紛争の予防を図ることも必要となります。

2-8. 瑕疵担保責任

原則として、不動産を引き渡した後に隠れた瑕疵が発見された場合には、売主は民法の規定に従い、買主に対して瑕疵担保責任を負うことになります。もっとも、瑕疵担保責任は当事者間の合意により、変更することが可能です。そのため、瑕疵担保責任の責任の範囲や期間について、当事者間で特約を定めることも選択肢の一つと言えます。

また、改正民法(2020年4月1日施行)においては、契約の内容に適合しない場合に瑕疵担保責任を売主が負うことになりますので、契約の目的に関する規定も明確に契約書に記載することがより重要となってきます。

2-9. 危険負担

売買契約締結後、不動産の引渡しまでに当該不動産が不可抗力により滅失又は毀損する場合もないとはいえません。そのため、このような場合に備えて、売買代金の支払等をどうするかを定めておくことが必要となります。

2-10. 公租公課

不動産を所有すると、その所有者は、固定資産税や都市計画税の負担を強いられます。そして、これらの納税義務者は、毎年1月1日時点の各市町村に備え付けらえた固定資産税課税台帳をもとに決定されます。そのため、同日以降所有権が移転した場合に、所有者と公租公課の支払義務者に齟齬が生じることがあります。そこで、当事者間で、公租公課の負担を買主がいつから負担するかについて、契約書で明確化することが重要となります。

3. まとめ

以上のように、不動産売買に特有の問題が存在します。また、不動産売買は、売買代金が多額になることから、紛争が生じた場合の不利益も大きくなります。そのため、不動産売買契約をお考えの場合には、一度、経験豊富な当事務所の弁護士に相談して頂ければと思います。

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