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企業法務コラム

路線価と実勢価格の際を利用した相続税対策の限界 ─ 「タワマン節税の限界」 ─

2022/05/25

路線価と実勢価格の際を利用した相続税対策の限界 ─ 「タワマン節税の限界」 ─

令和4年4月19日、世間の耳目を集めた最高裁判決が出されました。
相続財産が不動産である場合、固定資産税などと並んで、相続税評価の基準となる指標に路線価というものがあります。
これは主要道路に面した1平方メートルあたりの土地の評価額で、国税庁がインターネット上で毎年公開しています。
これに対して、実勢価格というのは、いわゆる市場価格であり、実際に不動産が市場で取引される価格を意味します。
実勢価格は需要と供給のバランスで決定されるため、一概には言えませんが、一般論として、路線価は実勢価格の80%程度になると言われています。
都心3区などは実勢価格が高いため、路線価と実勢価格の隔たりが大きく、この差額を利用した節税スキームなどが存在し、一般に「タワマン節税」などと呼ばれています。
例えば、実勢価格が1億円のマンションが路線価では5000万円の評価であった場合、相続財産を半分に圧縮する効果があることとなります。
このような差額はタワーマンションの高層階に特に顕著と言われていました。
上記のように原則として不動産の相続税評価は路線価を基準として計算されますが、財産評価基本通達6項では、「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する。」と規定されています。
「国税庁長官の指示を受けて評価する」手法は「伝家の宝刀」とも呼ばれる手法です。
今回の最高裁判決では、マンション2棟の評価額が路線価基準だと3億3000万円(借り入れがあるので評価は0)であったのに対し、購入価額は13億8000万円、国税庁が行った不動産鑑定でも12億7000万円と評価されました。
国税庁は上記の「伝家の宝刀」を用いて、不動産鑑定価格を基準に課税しましたが、当該処分の妥当性が本件訴訟では争点となりました。
最高裁判決では「路線価による評価手法を画一的に適用し、形式的な平等を貫くと、実質的な税負担の公平を著しく害することが明らかな特別な事情があった」などとする国税庁側の主張が認められる結果となりました。
本最高裁判決の射程については専門家の間でも議論が分かれているところです。
ご興味をお持ちの方はぜひ弊所にご相談いただければ幸いです。

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